近日，第90届塞萨洛尼基国际博览会（TIF）开幕。希腊总理基里亚科斯·米佐塔基斯在主旨演讲中扔下一枚重磅炸弹：

  非欧盟国家公民购买希腊房产的转让税，将从现行的3%大幅提高至15%，涨幅高达5倍。

  这一政策被外界解读为希腊正在效仿加拿大等国的做法，通过提高外国购房者的交易成本来抑制投机性需求、缓解本地住房压力。

  目前该政策尚待希腊议会完成立法程序才能正式落地生效，细则及确切生效时间仍需等待官方进一步消息。但根据已公布的信息，新税率预计从2027年1月1日起正式实施。

购房成本增加了多少？

  由于希腊目前绝大多数黄金签证投资者均为非欧盟公民，这意味着几乎所有通过购房申请黄金签证的家庭都将受到影响。

  希腊房产交易税通常由买方承担。目前，希腊的房产转让税为应税价值的3%（含市政附加费后实际约为3.09%）。

  若新税率正式实施，非欧盟购房者的交易税将从3%跃升至15%：

  25万欧元“商改住”房产：现行转让税仅需7,500欧元，新政落地后将飙升至37,500欧元，净增30,000欧元（约合人民币23万元）。

  40万欧元房产：转让税从12,000欧元涨至60,000欧元，多掏48,000欧元（约合人民币37万元）。

  80万欧元核心区房产：转让税直接从24,000欧元跳到120,000欧元，凭空多出96,000欧元（约合人民币74万元）。

  100万欧元高端房产：转让税从30,000欧元飙至150,000欧元，净增120,000欧元（约合人民币93万元）。

  这笔钱是纯粹的额外成本，不计入黄金签证的投资门槛。 换句话说，新政落地后，即便购房款不变，交易税费也将成为一笔无法忽视的巨大开支。

希腊“商改住”黄金签证：还值不值得？

  截至2026年6月，希腊黄金签证累计收到41,039份主申请人申请，其中中国申请人获希腊黄金签证（首签）占比约47.7%，位居全球TOP1。

  横向对比整个欧洲移民项目，即便加上这3万欧元的增量成本，“商改住”依然是目前欧洲主要国家中门槛最低的购房移民选项之一。

  希腊房产市场仍值得投入

  根据希腊央行公布的数据，2026年第一季度全国公寓价格同比上涨5.7%。虽然涨幅比2025年慢了（2025年全年平均涨幅8.1%），但5%到7%的年涨幅，放在任何一个成熟市场里都不算低。

  Engel & Völkers Greece在2026年半年报中直言：“雅典房地产市场正在从快速增长的阶段，走向战略成熟期。我们不再谈论一个‘正在复苏’的市场，而是一个‘正在变得更挑剔、更专业’的市场。”

  2026年上半年希腊高端住宅需求达61.1亿欧元，同比上涨35%。英国买家需求暴涨60%，美国买家占14.5%份额，法国、中东、北欧资金持续进场。

  此外，希腊租金回报依然可观。2026年第二季度，希腊全国平均毛租金收益率为4.38%。雅典以5.43% 的毛收益率领跑，部分中心地段年租金总收益率可达5%至7%。

  注意一个重要限制：黄金签证房产禁止短租（Airbnb模式）。投资测算只能以长期出租、家庭自用或长期持有为基础。这对追求稳定长租收益的投资者反而是好事，避免了短租市场的波动风险。

  希腊身份的核心价值

  身份本身，是希腊黄金签证真正的“核心资产”。

  全球排名第一的居留计划

  2026年，Henley & Partners发布《全球居留计划指数》，希腊以73分（满分100）再次稳居榜首，力压澳大利亚、加拿大等传统移民大国。希腊已经连续多年蝉联这一排名第一。

  零居住要求，真正的“移民不移居”

  希腊黄金签证没有最低居住天数限制。申请人只需入境录一次指纹，之后无需再踏足希腊即可维持居留权。居留卡每5年续签一次，只要名下房产不出售，身份就能一直保留。对于事业重心在国内、只想多一个身份备份的家庭来说，这是十分友好的制度设计。

  一人申请，三代同性

  主申请人可携带配偶、21岁以下未婚子女及双方父母，一步到位获得永居身份。没有语言、学历、经商背景要求。

  29国申根自由通行

  持希腊永居卡可免签畅游29个申根国家。商务出行、家庭度假，说走就走。

  华侨生联考的“捷径”

  子女可以欧盟学生身份申请欧美名校，也可以回国参加华侨生联考，录取分数线比普通高考低不少。希腊国际学校普遍开设IB、A-level、AP课程，教育路径可进可退。

需要注意什么？

  25万欧的合规房源总量是锁死的，卖一套少一套。稀缺性在放大，窗口在收窄。

  如果说转让税从3%涨到15%是“涨价”，那合规房源的锁死就是“断供”。目前25万欧的通道还在，但合规的项目正变得稀缺；低税率还在，但窗口可能只剩不到4个月。

  算清楚账，看清楚路，然后抓紧行动。如果你对希腊身份感兴趣，欢迎联系嘉诚海外，36年行业深耕，专业的事，交给专业的人。