近日，希腊最具影响力的权威媒体《每日报》发表题为 “黄金签证的终结” （The end of Golden Visa）的社论，明确指出这项已实施多年的购房移民政策 “已耗尽它的用处” ，呼吁政府应认真考虑 “彻底取消这些激励措施” 。

  此外希腊主流媒体《Greek Reporter》也同步披露：政府自2026年起，将新增25万欧元初创企业投资移民通道。

信号明确：从“三轨制”涨价到新法案逼近

  事实上，希腊政府对黄金签证的收紧并非突然之举：

  2023年8月1日：雅典、塞萨洛尼基等热门地区投资门槛从25万欧上调至50万欧；

  2024年9月1日：在2023年调整的基础上，再次升级政策，形成目前的“三轨并行”门槛；

  2025年：强化黄金签证房产使用规定，禁止在雅典市中心部分区域（如Plaka、Monastiraki等）新增Airbnb等短租，必须用于自住或长期出租（租期≥1年）。

  这些动作无不指向一个结论：关停不是“会不会”，而是“何时关”。

  目前，希腊政府已将“遏制房价飙升、缓解住房危机”列为国家优先事项，购房移民关停信号强烈！

  尽管彻底关停的具体时间表尚未最终敲定，但希腊移民与庇护部长已于2026年1月宣布，将提交一项全面改革法案。

为什么说购房移民“使命已完成”

  理解政策走向，需回溯其设立初衷。

  2013年，希腊深陷主权债务危机，GDP萎缩超25%，失业率飙升，房地产市场崩盘。为吸引外资、激活经济，希腊推出黄金签证——只要购买25万欧元以上房产，即可全家获五年居留权，自由通行申根区。

  这一政策确实为希腊注入了急需的外部资金。数据显示，黄金签证吸引外资超80亿欧元，其中约70%流入房地产。

  如今，希腊经济已恢复增长，2025年GDP增速达2.1%，失业率降至10%以下。然而，随着希腊经济逐步复苏，政策矛盾发生根本性转变。

  大量海外资金涌入雅典等核心区域，直接推高当地房价与租金。从2017年至2025年这段时间，希腊各热门区域的房价和租金都处于直线上飙状态。

  2025年希腊的部分区域房价甚至已超过慕尼黑、温哥华、法兰克福等城市。住房属性从“民生必需品”异化为“金融投资品”。

  本地居民面临严峻住房压力——租赁成本居高不下，购房变得遥不可及，部分人甚至被迫迁出城市中心。对房价高企、旅游地产过度开发的不满日益加剧，使得住房危机已升级为牵动全民的核心社会议题。

  除了来自本国居民的反对，欧盟也多次敦促成员国审视“出售居留权”类政策。2024年，欧盟通过决议，要求所有成员国在2026年底前提交投资移民改革方案。

  在此背景下，希腊选择主动“功成身退”，既是回应民意，也是顺应欧盟监管趋势。

“创业黄金签证”是机遇还是挑战？

  欧洲范围内，投资移民政策普遍收紧。

  希腊未来“黄金签证”计划蓝图，将会从单一的房产投资，转向多元化、尤其是向实体经济倾斜的创新投资模式。

  如果说提高购房门槛是“疏”，那么新增初创企业投资通道就是“导”。这是希腊“黄金签证”政策一次标志性的创新扩容。

  根据新规，非欧盟投资者可通过向在希腊国家初创企业平台 “Elevate Greece” 上正式注册的早期初创公司，投资至少25万欧元，来获得居留许可。投资可以通过增资扩股或购买债券等形式进行。

  25万欧元的门槛起点，与“商改住”购房政策门槛持平，为预算有限的家庭提供了新的可能性。

  然而，这条新赛道绝非坦途，投资条件和持续合规性的条款更为严苛。与传统的房地产黄金签证不同，创业之路并非被动投资，投资与可衡量的经济活动挂钩。

  持股比例限制（被动投资）

  单一投资者及其关联方，在目标公司的持股或表决权不得超过33%。

  身份与就业强绑定

  初创公司必须在获得投资后的首年内创造至少2个全职就业岗位，并且在整个五年投资期内维持整体的雇佣规模。居留许可的续签直接与此就业目标挂钩。

  若因市场环境、经营决策（即使与投资者无关）等原因未达标，投资者不仅无法续签居留，还可能面临高达5万欧元的行政罚款。

  苛刻的退出机制

  如果初创公司破产或投资者提前出售股份，为保留居留权，必须在2个月内将资金重新投资于另一家符合条件的初创企业。一旦错过期限，将立即丧失身份并同样面临5万欧元罚款。

传统路径的确定性保障

  尽管新风向已明，但传统的购房移民通道目前依然保留。对于以身份规划、子女教育、资产安全为核心诉求的家庭，购房路径因其高度的确定性和稳定性，仍是当下更稳妥的选择。

  现行购房通道的核心优势：

  一步到位永居：成功获批即获得5年期希腊永久居留权，续签条件清晰。

  真正零居住要求：无“移民监”，不影响国内生活与事业。

  三代家庭移民：一套申请可涵盖主申、配偶、未成年子女及双方父母。

  资产属性明确：投资标的为不动产，保值直观，拥有完整产权。

  通行便利：凭希腊永居卡可自由通行全部申根国家。

  对于有意规划希腊身份的家庭而言，当前正处于机遇与挑战并存的关键节点。机遇在于窗口尚未关闭，挑战在于时间可能所剩无几。

  从葡萄牙、西班牙等国的政策演变轨迹来看，留给投资者以相对低成本、通过购房锁定欧洲身份的时间，确实不多了。

  当前市场上合规、优质的改造类房源日趋紧俏，每一次政策风声都可能引发申请拥堵。因此，对于已做好决策的家庭而言，行动越早，选择的余地和安全性就越高。